Межевание - кто и как межует жилые кварталы в Москве

Москва. 27 августа 2014 г.  ВАО.РФ - В Москве проходит межевание жилых кварталов. Межевание - процесс определения границ земельных участков зданий. Межевание проводится с целью дальнейшей постановки земельных участков на кадастровый учёт и оформление их в собственность. Земельные участки жилых домов подлежат оформлению в общедолевую собственность собственникам помещений(квартир). Кто и как определяет размер земельных участков жилых домов в Москве и почему?

К сожалению жители не знают свои права и не могут отстаивать свои права и интересы, которые очень часто нарушаются компанией, разрабатывающей Проект межевания.

Всё дело в том, что сегодня самая большая ценность в Москве - это земля.

Это понимают чиновники и коммерсанты и стараются как можно больше земли отобрать под свои коммерческие интересы: точечную застройку, платные парковки и т.д.  Давайте посмотрим кто заказывает и кто выполняет Проекты межевания и как жители могут отстаивать свои интересы при  межевании, на какие подводные камни им следует обратить внимание.

Заказчик

Государственным заказчиком при разработке Проекта межевания выступает Департамент земельных ресурсов города Москвы (сегодня это Департамент городского имущества города Москвы), он же составляет задание на межевание. Это очень важно - ведь от того кто платит и ставит условия - как межевать, зависит как будет выполнен Проект межевания, в чьих интересах. А раз заказчиком выступает Департамент земельных ресурсов города Москвы, то и задание на межевание он составляет в своих коммерческих интересах: чтобы побольше земли было отрезано у жилых домов и отнесено к земле общего пользования, к улично-дорожной сети... которая будет после проведения межевания ... оформлена в собственность города Москвы!

Исполнитель

Исполнитель Проекта межевания - это обычно какой-то проектный институт, типа ООО «Мордоврегионпроект», НИИиПИ Генплана и другие подобные, выигравшие конкурс и заключившие госконтракт. Исполнитель пляшет под дудку Заказчика и выполняет все требования, диктуемые Заказчиком. Кто девушку ужинает, то её и танцует.

Публичные слушания

По каждому проекту межевания обязательно проводятся Публичные слушания, на которые приглашаются жители межуемого квартала, чтобы внести свои замечания и предложения по предлагаемому проекту. Публичные слушания состоят из нескольких этапов:
- проведение экспозиции,  на которой жители могут ознакомиться с полным Проектом межевания, задать вопросы проектировщикам и записать свои письменные замечания и предложения в журнал;
- собрание участников Публичных слушаний, на которых публично обсуждается Проект межевания и жители могут высказывать замечания и предложения;
- несколько дней после собрания, в течение которой жители могут подавать письменные предложения и замечания в окружную комиссию по проведению слушаний по проекту.

Для жителей важным этапом проведения межевания является процедура Публичных слушаний.

Жителям важно понимать, что на Публичные слушания выносится Проект межевания, составленный в интересах Заказчика, а не в интересах жителей!

Поэтому задача жителей - не верить слепо тому что будут говорить чиновники на слушаниях, а внимательно смотреть на Проект межевания и жёстко отстаивать свои интересы. Все замечания и предложения обязательно оформлять в письменном виде. Если что-то не устраивает - громко говорить об этом и письменно требовать внести данные изменения в Проект межевания.
Всё что отрежут от жилых домов - рано или поздно станет для жителей платным.
 
Подводные камни проекта межевания
 
С какими подводными камнями сталкиваются жители при проведении Публичных слушаний? На что им обратить внимание и как отстаивать свои интересы? Одним из важных этапов проведения Публичных слушаний является собрание участников Публичных слушаний, жителей межуемого квартала. Жители в зале (обычно какой-либо школы) задают вопросы, обсуждают, вносят предложения в Проект межевания.
 
Проектировщики юлят, хитрят, недоговаривают, да и просто обманывают жителей, отстаивая свой Проект межевания в интересах Заказчика. Работа ведь выполнена под диктовку и в интересах Заказчика (Департамента земельных ресурсов города Москвы), деньги надо отрабатывать, чтобы и в дальнейшем получать выгодные контракты. Ничего личного. Обычная коммерция.

На примере Проекта межевания давайте разберём на что нужно обратить внимание в Проекте и что нужно требовать от проектировщиков.
 

Пример Плана межевания из Проекта межевания квартала

Перед нами стандартный План межевания из Проекта межевания квартала, полностью его можно увидеть здесь.

Что в этом проекте межевания сделано не в интересах жителей?

1. Все детские и спортивные площадки, парковки машин проектировщики исключили из земельных участков жилых домов, а отнесли их к территории общего пользования. Это означает что после утверждения Проекта межевания и постановки на кадастровый учёт эти участки будут оформлены в собственность города Москвы. Дальше собственник (фактически чиновники) могут сделать со своей собственностью всё что захотят: продать коммерсантам, изменить статус земельного участка, сдать в аренду, под строительство, ввести плату за пользование и т.д.

Захотел Собянин сделать платными парковки для автомобилей в Москве? И спокойно делает где ему вздумается, потому что делает он это на земле, отнесенной к территории общего пользования, к территории улично-дорожной сети. На чужой собственности, на территории земельного участка жилого дома он уже этого сделать не смог бы.
Поэтому и выведение детских и спортивных площадок из состава территории земельного участка жилого дома в состав городской собственности грозит жителям потерей этих территорий или введением оплаты за пользование, как происходит это сейчас с автопарковками.

Чего требовать жителям? Письменно и ультимативно потребовать включить детские и спортивные площадки, парковки машин в состав земельного участка жилого дома, иначе отказываться признавать законность Проекта межевания, как нарушающего их законные интересы владельцев и пользователей земельного участка. Ваше право не признавать Проект межевания, который Вас не устраивает! Массово и письменно известить об этом все органы власти.

Чиновники тут идут на хитрость. В их арсенале четыре нелепых аргумента, рассчитанные на простаков.

Первое,  они лицемерно говорят, что нельзя же запретить детям из других домов играть на детской или спортивной площадке. Запрещать и не надо. А включить в состав земельного участка жилого дома нужно. Включение детской или спортивной площадке в состав территории земельного участка жилого дома не означает автоматического запрета детям из других домов пользоваться этой площадкой.

Второе, это чиновники говорят что детская или спортивная площадка может быть одна на несколько домов. Верно, есть много дворов, в которых детская площадка одна на два или три дома, но и тут есть законное решение. Это совместная (не общая!!!) собственность на землю. То есть оформление земельного участка детской или спортивной площадки как совместной собственности жителей нескольких определённых домов квартала, чьи дети пользуются этими площадками. Чиновники  очень неохотно идут на такой вариант, только если жители вместе и дружно собирают подписи и выступают за данный вариант межевания.

Чувствуете разницу между общей и совместной собственностью? Совместная собственность - это собственность жителей домов квартала на указанный земельный участок, и их право распоряжаться этим участком по их усмотрению, а общая собственность(территория общего пользования) - это собственность всех жителей России на вашу детскую или спортивную площадку (а фактически это собственность чиновников, которой они распоряжаются как хотят). Ну с какой стати жители Удмурдии или Коми или Татарстана являются собственниками вашей детской площадки, или даже жители другого района Москвы?

Третий аргумент чиновников - раз город платит и благоустраивает детскую площадку, то она должна принадлежать городу. Нелепый аргумент из фильма "Иван Васильевич меняет профессию": "О, я, я! Кемска волост. Воевали - отдай". Законных оснований из-за этого отдавать свой земельный участок нет. Это всё равно что вы придёте на чужой земельный участок, на чью-то дачу, посадите там картошку и будете за это требовать отдать вам этот участок. Или поставите на чужую машину свои колеса и потребуете отдать вам всю машину.
 
Четвертый и последний аргумент сродни третьему - проектировщики просто и прямо говорят что Департамент земельных ресурсов заставил их так сделать. Без комментариев.
 
Как мы видим, все эти аргументы несостоятельны и рассчитаны на людей, не успевших разобраться в ситуации с землёй.

2. Из территории земельных участков жилых домов отрезаны зеленые газоны под улично-дорожную сеть. Это также означает что после утверждения Проекта межевания и постановки на кадастровый учёт эти участки будут оформлены в собственность города Москвы. Дальше собственник (фактически чиновники) могут сделать со своей собственностью всё что захотят: уничтожить газоны и расширить под окнами жилых домов автодорогу или обустроить платные места для парковки машин всех желающих. Такое отрезание наблюдается у жилых домов, стоящих вдоль дорог.

Чего требовать жителям? Письменно и ультимативно потребовать вернуть газоны в состав земельного участка жилого дома, иначе отказываться признавать законность Проекта межевания, как нарушающего их законные интересы владельцев и пользователей земельного участка. Ваше право не признавать Проект межевания, который Вас не устраивает! Массово и письменно известить об этом все органы власти.

Чиновники и тут идут на хитрость.

Во первых, они говорят что это было давно. Что газоны уже давно(в 2007 году) отнесены к улично-дорожной сети(УДС) и ничего сделать они не могут. Это ложь. Любое пересечение(наложение) участков должно быть исправлено, и не за счёт жителей. Если кто-то наложил улично-дорожную сеть на жилую застройку, то это должно быть исправлено, пересечение ликвидировано, и не за счёт жилого квартала. Кто без проведения публичных слушаний отрезал под УДС газоны - тот и должен это исправить, а конкретно - чиновники Правительства Москвы, это в их власти и возможностях.

Во вторых, проектировщики заявляют, что задание для Проекта межевания уже дано им в границах, не включающих газоны жилых домов. Этакая хитрость Департамента земельных ресурсов. Жители в этом случае должны требовать признать Проект межевания незаконным, так как он составлен не в границах жилого квартала, а в уменьшенных границах, что нарушает их законные права и интересы, не дает возможности провести полноценное межевание и установить границы участков их жилых домов в соответствии с фактическим землепользованием.
 
В третьих, проектировщики ссылаются на наличие красных линий улично-дорожной сети, которые они не могут преступить. Соответственно и тут жители должны требовать отправить Проект межевания на доработку после отмены или сдвига красных линий. Срочности никакой нет! Пусть спокойно после того как сдвинут красные линии с газона и выполняют проект межевания.

Вот, собственно, основные подводные камни, с которыми сталкивается большинство жителей на собрании при проведении Публичных слушаний по межеванию.
Только от активности жителей зависит как будет изменен Проект межевания в их интересах, какое наследство получат дети и внуки.

 


  Лосев Владимир Михайлович,
 житель района Перово, ВАО г.Москвы

 



P.S. Хочется обратить внимание жителей на Законы, которые стоят на страже их интересов относительно  земли у дома.

1 .Жилищный Кодекс РФ, статья 36.
2. Часть 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
3.Статья 43 пункт 4 Градостроительного Кодека РФ, размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
4. Совместное Постановление №10/22 от 29.04.2010 Высшего Арбитражного и Верховного судов РФ(раздел "Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома").
5. Согласно пункту 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.
6. Подпункты е) и ж) пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491,
согласно которому  в состав общего имущества включаются:
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
7. В силу пункта 5.5 раздела 5 «Функционально-планировочная организация территории участка жилой, смешанной жилой застройки» МГСН 1.01-99, участок жилой застройки состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории, включающей следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха.
8. Постановление Правительства Москвы № 118-ПП от 12 апреля 2011 года, где признается наложение тысяч участков улично-дорожной сети (УДС ) на жилые кварталы, и говорится, что выявленные пересечения устраняются "посредством уменьшения участков УДС", однако оговаривается, что делается для участков "ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости".
"При формировании УДС ее грубым образом наложили на действующую застройку, таким образом тысячи владельцев участков попали в УДС, сами того не зная. Это значит, что в последующем они не могут оформить документы, не могут вводить свое имущество в гражданский оборот", - сказал мэр Москвы Сергей Семёнович Собянин.
Жилые дома не спешат вносить в государственый кадастр недвижимости, чтобы не признавать нарушений при наложении УДС и чтобы не применять данное Постановление № 118-ПП, уменьшая участок УДС, наложенный на жилой квартал.

Вот что например писал официальный портал мэрии Казани:
"Площадь земельного участка, закрепленного за собственниками квартир определенного дома, будет включать не только площадь фундамента, но и придомовую территорию, детские и спортивные площадки, автостоянки, внутренние подъездные пути, объекты дворовой инфраструктуры."
 

Похожие статьи по теме:

Понравилась статья? Поделитесь её в соцсетях: