Может ли общее собрание собственников принять решение о размере придомового земельного участка?

Москва. 26 января 2013 г. OKRUG.INFO - Сейчас во многих районах Москвы проходят Публичные слушания по проектам межевания кварталов и, в том числе, по межеванию (установлению границ) придомовых земельных участков многоквартирных домов (МКД). Жителям предлагают проекты межевания с двумя границами земельного участка дома: большего размера - по нормативу, и меньшего размера - по границе дома. Чиновники уверяют, что жители могут на общем собрании собственников (ОСС) помещений многоквартирного дома принять решение, участок какого размера: по нормативу или по границе дома, они будут оформлять в свою общую долевую собственность. Давайте разберемся, насколько законным будет решение ОСС МКД по данному вопросу?

 
Для того чтобы разобраться в этом вопросе, нам необходимо установить, на основании какого Закона проводится ОСС МКД и какие полномочия по Закону оно имеет. Итак, процедура общего собрания собственников помещений многоквартирного дома закреплена и описана в Жилищном Кодексе Российской Федерации (ЖК РФ).

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме (МКД) является органом управления многоквартирным домом.

Согласно статье 36 ЖК РФ cобственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

То есть получается что общее собрание собственников правомочно принимать решения по элементам общего имущества дома, находящимся в общедолевой собственности собственников помещений дома, в том числе и по придомовому земельному участку.
И естественно, что общее собрание собственников МКД не может принимать решения по непринадлежащей им собственности: например, по чужой машине, по чьей то личной даче, по чужому земельному участку, например по земельному участку на котором стоит Кремль или Красная Площадь.

Находится ли на момент проведения межевания придомовый земельный участок в собственности собственников помещений?

С одной стороны, согласно ПОСТАНОВЛЕНИЯ Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Москва №10/22 29 апреля 2010 до постановки придомового земельного участка на кадастровый учёт, он находится в собственности города: "если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)".
Но с другой стороны, согласно статье 36 ЖК РФ участок уже принадлежит собственникам помещений МКД, и согласно указанного постановления 10/22, нынешний собственник(город) не вправе распоряжатся придомовым земельным участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Так находится ли на момент проведения межевания придомовый земельный участок в собственности собственников помещений?

Давате ответим ДА: 
допустим придомовый земельный участок до проведения межевания/кадастрового учёта принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома как их общее имущество. Вправе ли тогда своим решением на ОСС собственники уменьшить размер земельного участка и взять земельный участок меньшего размера по границе дома?  Да, вправе, но только в том случае, если в соответствие со статьей 36 пункт 3 ЖК РФ будет получено согласие всех собственников помещений в данном доме, то есть все 100% собственников до единого выскажутся за его уменьшение.

Давайте ответим НЕТ:
допустим придомовый земельный участок до проведения межевания/кадастрового учёта не принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома как их общее имущество. А это значит что решение ОСС по чужому имуществу не будет законным, ОСС не вправе принимать какие-либо решения по чужому имуществу. 

Таким образом  мы видим, что в обоих случаях формирование земельного участка по границе дома НЕЗАКОННО, то есть если не будет проведено ОСС и не будет получено согласие всех 100% собственников помещений МКД, земельный участок должен быть оформлен полного нормативного неурезанного размера, а никак не по границе дома.
 

Автор: Лосев Владимир Михайлович
 

Похожие статьи по теме:

Понравилась статья? Поделитесь её в соцсетях: