Как должно проводиться межевание. Борьба за землю.

23 марта 2014 - Админ

Москва. 23 марта 2014 г. ВАО.РФ - Сейчас во многих районах города Москвы проводится межевание земли: разделение земли между домами для последующего закрепления этого разделения документально в кадастре и в документах на собственность у жителей МКД. Каким-то жилым домам достается мало земли, каким-то много. По каким правилам должно производиться межевание, как инициативные группы жителей в Москве отстаивают право на землю и исправляют ошибки тех, кто межует землю, как власть незаконно пытается отмежевать у домов побольше земли для строительства дорог и торговых объектов точечной застройки. Все эти вопросы рассмотрим на примере работы рабочей группы жителей района Кунцево г.Москвы. Данный пример хорошо отражает происходящие и может быть применён жителями в любом районе Москвы.

14 марта состоялась рабочая группа по межеванию кварталов 48, 13 и 38. К сожалению, представители разработчиков проектов межевания кварталов 13 и 38 не явились. Тем не менее, нарушения и ошибки во всех без исключения проектах одинаковые. Разобрав один проект, можно по аналогии найти нарушения и в остальных. Мы сделали такой разбор для квартала 48 (см. Приложение 1 к протоколу). Также мы подготовили проект протокола рабочей группы, который вместе с отзывами жителей должен быть включён в протокол публичных слушаний. Все документы можно скачать по ссылкам в конце статьи.

Присутствовали:

Первый зам. главы управы района Кунцево В.В. Куцев
Главный специалист отдела строительства, реконструкции и землепользования Л.Ю. Волкова
Депутат Совета депутатов МО Кунцево Ю.М. Удотов
Заведующая группой инженеров ГУП «НИиПИ Генплана г. Москвы» Е.С. Пронкина
Представитель Комитета «За гражданские права», независимый эксперт при Минюсте РФ А.А. Рекант
Представители инициативной группы:
- К.Б. Куранина
- А.Е. Разыграев
- А.Б. Подрубаев
- А.П. Соболев
Представители жителей кварталов 48, 13, 38 и владельцев гаражей и парковочных мест на автостоянках (см. лист регистрации)

Слушали:

Информацию А.А. Реканта о том, что все проекты межевания кварталов в г. Москве, в т.ч. и кварталов 48, 13, 38 района Кунцево, выполненные по техническим заданиям Департамента городского имущества г. Москвы (ранее Департамент земельных ресурсов г. Москвы), подлежат отклонению, поскольку при их исполнении было допущено большое количество грубейших нарушений действующего законодательства РФ и порядка проведения межевых работ. В частности, вопреки установлениям ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. (далее – Закон о кадастре) все проекты выполнялись не дипломированными, имеющими квалификационный аттестат кадастровыми инженерами (ст. 29 Закона о кадастре), а случайными, имеющими весьма отдалённое представление о землеустройстве лицами и организациями. Заказчик не представил исполнителю документы, необходимые для произведения межевания, а именно: первичную документацию о выделении земельных участков для строительства и эксплуатации объектов (ч. 2 ст. 15, ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре, ст. 29 ЗК РФ). Разработчики проектов межевания свободно изменяли границы и площади земельных участков МКД, хотя это возможно только в определённых законом исключительных случаях (см. п. 4 ч. 1 ст. 36 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ст. 11.2-11.9 ЗК РФ) на основании решений Общих собраний собственников помещений в МКД в соответствии с установленной законом процедурой. Не были проведены собрания собственников (п. 4 ч. 1, ч. 2, ч. 3, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ), а акты согласования границ с их участием вообще не составлялись (ст. 40 Закона о кадастре). Определение географических координат характерных точек перегиба границ земельных участков не проводилось (ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре). Собственно межевание, т.е. перенос на местность этих координат с установкой межевых знаков, тоже не выполнялось. Результатом кадастровых работ, согласно закону (ст. 37 и ст. 38 Закона о кадастре), должен быть не проект межевания, а межевой план.

Информацию Е.С. Пронкиной о том, что она является дипломированным кадастровым инженером, но не имеет квалификационного аттестата.

Информацию К.Б. Кураниной о том, предложенными проектами нарушаются права на собственность граждан (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ). Изначальные границы квартала 48 должны были быть установлены утверждённым проектом планировки данного квартала (либо микрорайона, в состав которого входит данный квартал) примерно в середине 50-х годов прошлого века в соответствии с действовавшими на тот момент нормативами (Строительные правила для гор. Москвы 1934 г., СН 41-58). Изменение границ квартала возможно только путём утверждения нового проекта планировки квартала или улиц, его ограничивающих (ч. 1 ст. 42 ГрК РФ). При этом в составе проекта планировки должен быть разработан проект межевания (ч. 5.1 ст. 43 ГрК РФ, ст. 3 Федерального закона от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве»). Это нужно для того, чтобы выявить наличие или отсутствие резерва площади для проектирования УДС и других объектов и исключить нарушение прав собственности на земельные участки (обязательность согласования при межевании границ ЗУ с собственниками граничных участков установлена п. 1 ч. 3 ст. 39 № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.).

Однако Проект планировки Северного дублёра Кутузовского проспекта (далее – проект планировки СДКП) и Проект планировки территории кв. 50 района Кунцево, кв 53 района Фили-Давыдково (далее – проект планировки Кунцевского ТПУ) были выполнены с нарушением данного требования, из-за чего границы квартала 48 были неправомерно изменены.

В частности, на публичные слушания по проекту планировки СДКП, состоявшиеся в октябре 2012 г., был представлен другой вариант проекта планировки – с прохождением трассы с южной стороны Смоленского направления ж/д. При этом в районе Кунцево в ходе экспозиции документация по проекту планировки была представлена не в полном объёме: она представляла собой только эскиз развязки СДКП с Северо-Западной хордой. Межевой план территории, согласованный с правообладателями земельных участков, по территории которых предполагается провести трассу СДКП, среди материалов экспозиции отсутствовал. Публичные слушания по новому варианту проекта планировки СДКП не проводились, межевой план с правообладателями земельных участков не согласовывался. Таким образом, проект межевания, разработанный в составе утверждённого проекта планировки СДКП, является недействительным, и изменение положения красных линий улицы Ивана Франко – незаконным.

На публичные слушания по проекту планировки Кунцевского ТПУ, состоявшиеся в феврале 2013 года, также не был представлен межевой план, согласованный с владельцами всех земельных участков.

Описанные нарушения привели к тому, что запроектированная УДС (СДКП, а также пр.пр. 2192 и 3658) попадает в границы кварталов, создавая внутри них дефицит территории, и частично проходит по земельным участкам АСК «Ока» (с оформленными земельными отношениями), автозаправки (ул. Ивана Франко, д. 24), автостоянок около д. 10 по ул. Коцюбинского (участки под которые были выделены в качестве компенсации за снесённые гаражи на ул. Екатерины Будановой), и, вероятно, по придомовой территории прилегающих домов (ч. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Информацию Е.С. Пронкиной о том, что территории для проектируемых проездов 2192 и 3658 были зарезервированы ППМ от 24.06.2008 № 532-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2007 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2008 год», которое в Минюсте РФ зарегистрировано и официально опубликовано не было, из-за чего, согласно ч. 3 ст. 15 Конституции РФ, применяться не может.

Таким образом, границы квартала 48 в техническом задании на разработку проекта межевания указаны некорректно, а красные линии пр. пр. 2192 и 3658 подлежат отмене.

Информацию Е.С. Пронкиной о том, что проект межевания 48 квартала разработан в соответствии с рекомендациями Единых методических указаний по разработке проектов межевания территории города Москвы (утв. Приказом по МКА от 13.02.08 № 13, который в Минюсте РФ не был зарегистрирован и официально опубликован не был, поэтому, согласно ч. 3 ст. 15 Конституции РФ, применяться не может).

Информацию А.П. Соболева, обратившего внимание присутствующих на то, что согласно Конституции РФ:

Конституция России и федеральные законы имеют верховенство на всей территории России (ч. 2 ст. 4).
Конституция России имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, не должны противоречить Конституции России (ч. 1 ст. 15).
В России не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина (ч. 2 ст. 55).
Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55).
Органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию России и законы (ч. 2 ст. 15).

Таким образом, Единые методические указания по разработке проектов межевания территории города Москвы (утв. Приказом по МКА от 13.02.08 № 13) не подлежат применению как противоречащие Конституции РФ и целому ряду федеральных законов (см. выше информацию А.А. Реканта и К.Б. Кураниной).

Информацию А.П. Соболева о том, что в Российской Федерации, являющейся правопреемником СССР, признаётся законность изданных в период его существования правовых актов.

Предложение А.А. Реканта о необходимости отклонить представленные ГУП «НИиПИ Генплана г. Москвы» и ТППМ ЗАО ГУП «ГлавАПУ» проекты межевания кварталов № 48 и 13, поручить межевание кварталов в строгом соответствии с законом (№ 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) лицензированным кадастровым инженерам, предоставив им полный пакет первичных документов, предусмотренный законодательством России.

Предложение А.А. Реканта о том, что поскольку все представленные проекты выполнены с принципиально одинаковыми грубыми нарушениями российских законов, до предоставления на рассмотрение выполненных без каких-либо отклонений от законодательства межевых планов публичные слушания по кварталам №№ 48 и 13 и другим не проводить.

Предлагаем:

Инициативной группе района Кунцево по результатам заседания рабочей группы подготовить замечания по проектам межевания кварталов 48 и 13 района Кунцево и подать их в качестве приложения к данному протоколу.
В. В. Куцеву направить настоящий протокол в Окружную комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы по ЗАО г. Москвы в рамках публичных слушаний по проектам межевания данных кварталов.
Просить управу района Кунцево подготовить обращение на имя префекта ЗАО города Москвы А. О. Александрова по вопросам, поднятым на заседании рабочей группы.
В связи с неявкой представителей Департамента городского имущества г. Москвы на заседание рабочей группы просить префектуру ЗАО провести повторную встречу по проектам межевания кварталов 48, 13, 38 с участием жителей домов, заказчиков проектов межевания, разработчиков проектов межевания и представителя Комитета «За Гражданские права», независимого эксперта при Минюсте РФ А. А. Реканта.
Проекты межевания кварталов 48 и 13 отклонить.
До представления межевых планов, изготовленных в строгом соответствии с российским законодательством, публичные слушания по межеванию кварталов района не проводить.
Принять меры для скорейшего проведения межевания кварталов согласно действующим землеустроительным нормам.
Просить городскую градостроительную комиссию пересмотреть заключения по результатам публичных слушаний по межеванию кварталов, проведённых ранее, а также по проектам планировки СДКП, Кунцевского ТПУ и Северо-Западной хорды.
Направить обращение в Правительство Москвы с ходатайством об отмене утверждённых проектов планировки, указанных в п. 4, в связи с тем, что в ходе их разработки не было проведено межевание в установленном законом порядке.

Протокол с приложениями:

Источник: http://zakuncevo.org/

Предистория создания рабочей группы:

12.03.2014 в 19.00 по адресу ул. Партизанская, д. 23 (ДК «Зодчие») состоялось собрание участников публичных слушаний по проектам межевания кварталов 48 и 13 (см. картинку).

Материалы экспозиции:

Квартал 48 — Проект межевания территории квартала района Кунцево, ограниченного улицами: Ивана Франко, Коцюбинского, пр.пр. № 3658, пр.пр. № 2192:

kuntsevo.mos.ru/pub/2014/0226/3.pdf

kuntsevo.mos.ru/pub/2014/0226/4.pdf

Квартал 13 — Проект межевания территории квартала района Кунцево, ограниченного улицами: Академика Павлова, Партизанской, Ярцевской, Бобруйской:

kuntsevo.mos.ru/pub/2014/0226/1-1.pdf

kuntsevo.mos.ru/pub/2014/0226/1-2.pdf

kuntsevo.mos.ru/pub/2014/0226/1-3.pdf

kuntsevo.mos.ru/pub/2014/0226/2-1.pdf

kuntsevo.mos.ru/pub/2014/0226/2-2.pdf

kuntsevo.mos.ru/pub/2014/0226/2-3.pdf

О том, что такое межевание, зачем оно нужно и каковы его последствия, мы недавно писали (см. статьи: раз и два). Давайте посмотрим, чем конкретно грозят нам эти два проекта.

Предыстория

Как известно, в 2012 году в обстановке строжайшей секретности прошли публичные слушания по проектам планировки Северного дублёра Кутузовского проспекта и Северо-Западной хорды. А чуть позже, в феврале 2013 года, состоялись слушания по проекту планировки Кунцевского ТПУ. На всех трёх слушаниях среди материалов экспозиции отсутствовали проекты межевания. Мало того, на слушания по Северному дублёру вообще не было представлено никакой документации, трасса проходила по другую сторону железной дороги, а участникам слушаний показали только эскиз развязки с СЗХ.

17 мая прошлого года был утверждён проект планировки, в котором дублёр уже проходит через наш район. Данный проект планировки содержит проект межевания, предполагающий резервирование территории под Северный дублёр и новое положение улицы Ивана Франко. Этот проект межевания не обсуждался с собственниками домов, находящихся на граничных земельных участках, землеустроительные работы с участием представителей собственников не производились, акты согласования границ не подписывались. Похожая история и с проектами планировки Северо-Западной хорды и Кунцевского ТПУ.

При чём здесь межевание?

А при том, что под видом межевания у нас собираются отнять часть придомовой территории, которая может быть использована в том числе и для реализации столь ненавистных нам проектов дублёра, хорды и ТПУ.

Давайте для примера рассмотрим квартал 48. Он граничит с кварталом 50, на территории которого как раз и запланирован и ТПУ. Кроме того, по территории кварталов 48 и 50 должен пройти Северный дублёр (а точнее, съезд с него и улица Ивана Франко, которая будет сдвинута в сторону жилых домов). Вспомним картинку из материалов экспозиции проекта ТПУ.

Квартал 50

Видите красные линии, идущие по территории парка? Это будущие дороги.

Теперь посмотрим на план 48 квартала.

План 48 квартала

Мы видим, что в границы квартала не попали автостоянки около дома 10 по улице Коцюбинского (вверху картинки). Также мы видим, что границы квартала справа и слева проходят практически вплотную к домам, а внизу граница квартала идёт прямо по парку вдоль улицы Ивана Франко.

План межевания 48 квартала Кунцева

На плане межевания со всех четырёх сторон мы видим улицы и дороги. Слева — улица Коцюбинского, внизу — сдвинутая в сторону домов улица Ивана Франко и Северный дублёр, проектируемые проезды сверху (на месте автостоянок) и справа — продолжение улицы Екатерины Будановой. Возникает закономерный вопрос: а правильно ли показано положение границ квартала (а соответственно и границ улиц)? И вообще откуда взялись эти новые улицы?

Вообще-то межевание как раз и должно ответить на эти вопросы. Но, к сожалению, представленные материалы вместо того чтобы внести ясность порождают только новые загадки, ведь в них нет ни ссылок на решения органов исполнительной власти, которыми произведено выделение земельных участков под проектирование и эксплуатацию зданий и улично-дорожной сети; ни самих границ этих земельных участков. Проектировщики просто нарисовали границы так, как им вздумалось, а проверить, соответствуют ли эти границы реальности, не представляется возможным. Кроме того, в этих так называемых «проектах» на планах отсутствуют размеры участков и географические координаты опорных точек, что также делает невозможным проверку правильности указания площадей земельных участков и их положения на местности. Таким образом, представленные материалы являются не более чем весёлыми картинками, нарисованными «от балды».

Теперь посмотрим на территорию внутри квартала. Светло-бежевым цветом показаны «территории земельных участков, частей земельных участков жилых зданий, свободные от обременений». По мнению проектировщиков, это максимально возможные придомовые территории каждого из домов. Синим цветом показаны границы участков «с минимальным обременением» — т.е. если собственники дома согласятся на такой вариант межевания, то у них практически не будет своей придомовой территории. Все участки коричневого цвета (в легенде — «Территории земельных участков общего пользования в т.ч. участки проездов, проходов, зелёных насаждений») — это отобранная придомовая территория. На них впоследствии может появится практически всё что угодно: от нового дома до платной парковки или магазина. На самом деле таких коричневых участков внутри жилого квартала быть не должно. Вся эта территория должна быть закрашена светло-бежевым цветом.

Обращаем внимание: по закону нельзя выбирать между минимальным и максимальным обременением. Для проектирования каждого дома выделяется участок определённого размера (в соответствии с нормативами, действующими на момент проектирования). Этот участок относится к общему имуществу дома и не может быть уменьшен, даже если собственники этого очень сильно захотят. Ведь никому не приходит в голову ради уменьшения налоговых выплат отказаться от лестницы в подъезде или её отдельных ступенек. Лестница является необходимым элементом дома, без которого невозможна его эксплуатация. Точно так же и земельный участок многоквартирного дома не может быть уменьшен (ведь на нём находятся элементы благоустройства, необходимые для эксплуатации дома: проезды, парковки, детские площадки, зелёные насаждения). Единственный случай, когда по закону возможно изменение границ придомовой территории — если дом подвергается реконструкции (для этого нужно получить согласие 100% собственников). Если такие случаи и были в реальности, то они единичны.

Теперь ради интереса сравним план межевания с данными публичной кадастровой карты.

Публичная кадастровая карта 48 квартала Кунцева

Удивительно, но, как следует из этой картинки, в данный момент детская площадка около дома 10 по улице Коцюбинского полностью находится в границах его земельного участка. А в проекте межевания эта площадка уже разделена на две части, одна из которых внезапно стала территорией общего пользования. Чему верить? Непонятно. Проверить это можно только имея на руках решения органов исполнительной власти о выделении земельных участков. Одной из задач межевания как раз и является выявление подобных недоразумений и их исправление. Но, как мы видим, проект межевания 48 квартала не даёт ответа и на этот вопрос тоже.

Аналогичный анализ можно провести и по кварталу 13.

План квартала 13 района Кунцево

И снова мы видим «ничьи» участки внутри квартала.

План межевания квартала 13 района Кунцево

Как мы помним, по Ярцевской улице должна пройти Северо-Западная хорда. Её утверждённый проект планировки предполагает расширение проезжей части. Тот факт, что на плане межевания улицы обозначены номерными проездами, вызывает вполне обоснованные опасения, что все они (не только Ярцевская) подлежат реконструкции, вполне вероятно предполагающей расширение. Не исключено, что это расширение будет сделано за счёт уменьшения придомовой территории. Таким образом, этот проект межевания также выполнен некорректно, поскольку как в случае проекта межевания 48 квартала, для его разработки взяты данные из неизвестных источников, которые нельзя проверить.

Давайте для сравнения посмотрим, как размежёвана земля например во Владимире.

Публичная кадастровая карта г. Владимир

Здесь видно, что участки всех домов вплотную прилегают друг к другу и никакой территории общего пользования между соседними домами нет. Даже внутриквартальные проезды относятся к территории домов, а не к улично-дорожной сети.

Мы указали лишь некоторые нестыковки, которые можно заметить при поверхностном изучении этих так называемых «проектов» «межевания». А на самом деле их гораздо больше, и об этом мы расскажем чуть позже.

Как должно проводиться межевание. Борьба за землю.

Похожие статьи по теме: