Проекты межевания. ч.1 Ошибки разработчика. Период застройки

В Москве полным ходом идёт межевание кварталов. Межевание - процесс разделения, установления границ земельных участков жилых домов, зданий и сооружений. Для жителей здесь важно то, что после межевания земля в установленных в Проекте межевания для их жилого дома границах переходит в их общедолевую собственность. Проекты межевания проходят процедуру Публичных слушаний, на которых жители имеют возможность высказать свои замечания и предложения по проекту, то есть изменить предложенные границы, а следовательно и размеры территорий земельных участков. Разработчики представляют на Публичные слушания Проект межевания. Какие же ошибки делают разработчики и на что стоит жителям обратить внимание?

 
В этой статье речь пойдёт о такой ошибке разработчиков, как установление размеров земельных участков на основании ст. 43 Градостроительного Кодекса РФ, а именно пункта 4 «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.»
 
В данной статье нас интересует применение градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
  
Разработчики Проектов межевания как правило не утруждают себя изучением градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий, а делают намного проще, облегчая себе жизнь, но при этом нарушая Закон: Они берут год ввода дома в эксплуатацию и применяют к этому году некие коэффициенты.

Давайте разберём что тут неправильно.

Например, у Вас жилой многоквартирный дом 1986 года постройки. Разработчики Проекта межевания, взяв за основу год ввода дома в эксплуатацию, применяют к нему нормы ВСН 2-85, о чем и пишут в Проекте межевания:
 
"Участок №*** площадью **** га устанавливается жилому дому по адресу: ******, что соответствует расчетной нормативно необходимой площади, в том числе участок с минимальными обременениями ****.
Расчет нормативно необходимой площади участков жилого дома, построенного в 1986-1999гг., произведен на основании ВСН 2-85 (Нормы проектирования планировки и застройки Москвы)."
 
Итак, разработчик Проекта межевания указал, что расчет площади земельного участка для дома он производил на основании ВСН 2-85.
Откроем нормы ВСН 2-85 и читаем о чем они и к чему применяются: "настоящие ведомственные нормы распространяются на разработку проектов планировки и застройки территории..." и п.1.2 этих норм: "1.2 Планировка и застройка Москвы должны осуществляться в соответствии с ... проектами детальной планировки и проектами застройки...".

Итак, для нас указаны два очень важных документа: "Проект детальной планировки" и "Проект застройки".  Именно к этим документам применяются эти нормы. Эти документы есть в Мосархиве и мы можем их оттуда запросить.

Запросив и получив указанные документы мы увидим, что для дома, построенного в 1986 году, "Проект детальной планировки" был разработан и утверждён в 1982 году, а "Проект застройки" в 1983 году, то есть когда норм ВСН 2-85 ещё не существовало в природе!  Запросив и получив в Мосархиве ещё такой документ на данный дом, как "Рабочий проект на строительство жилого дома"  мы также увидим, что разработан и утвержден Решением Исполкома Моссовета он был в 1983 году, когда ВСН 2-85 еще не существовали.

В тот период действовали другие нормы планирования застройки, с другими коэффициентами выделения земли и следовательно Проект детальной планировки и Проект застройки были разработаны на основании норм, действовавших в 1982-1983 годах, а это никак не ВСН 2-85, которые официально введены в действие с 01.01.1986 года.

Закон требует применять нормы и правила, действовавшие в период застройки указанных территорий.
Вполне очевидно, что "период застройки указанных территорий", это и есть период разработки и утверждения Проектов планировки и застройки указанных территорий и разработчики Проекта межевания применили неправильные нормы. Да, им было удобнее и быстрее из техпаспортов БТИ домов взять год окончания постройки дома(ввода дома в эксплуатацию) и применить нормативы на этот год, но также очевидно, что такой подход представляется неправильным и незаконным.
 
Если квартал планировался и застраивался по нормативам 1982-1983 годов, то применение к нему нормативов 1986 года при подготовке Проекта межевания представляется неправильным.
 
Получается, что расчёты нормативно необходимой площади территорий для зданий и сооружений выполнены неверно, следовательно, в материалах Проекта межевания, представленных на Публичные слушания неверно указаны размеры земельных участков, в графической части материалов соответственно неверно указаны границы земельных участков и жители на Публичных слушаниях не имеют возможности ознакомиться с правильными размерами и правильными границами земельных участков жилых домов межуемого квартала, то есть не могут получить верное представление о Проекте межевания.
 
В случае необходимости такой Проект межевания и такие Публичные слушания могут быть оспорены жителями или кем-либо другим в судебном порядке и есть очень большая вероятность того, что суд согласится с доводами, приведенными в данной статье. А идти в суд или нет - решать жителям. Однако такими действиями разработчиков Проекта межевания и тех кто их покрывает в Управах и Префектурах, стараясь изо всех сил, чтобы Публичные слушания прошли как можно тише, без озвучивания вероятных нарушений в Проектах межевания и их своевременного исправления разработчиком, закладывается мина замедленного действия, и в любой момент времени данный Проект межевания может быть оспорен в судебном порядке и отменён. И направлен на новое, пятое-десятое перемежевание с целью очередного попила бюджетных денег и пересмотра итогов в пользу неких заинтересованных групп лиц. Причём инициаторами оспаривания Проектов межевания могут выступить те самые сотрудники Управ и Префектур, которые и проводили Публичные слушания, а Заказчиком очередного перемежевания всё тот-же самый Департамент городского имущества города Москвы(бывш.Департамент земельных ресурсов).
 

Автор статьи:


  Лосев Владимир Михайлович,
 житель района Перово, ВАО г.Москвы

 




 


 

Похожие статьи по теме:

Понравилась статья? Поделитесь её в соцсетях: