В Москве полным ходом идёт межевание кварталов. Межевание - процесс разделения, установления границ земельных участков жилых домов, зданий и сооружений. Для жителей здесь важно то, что после межевания земля в установленных в Проекте межевания для их жилого дома границах переходит в их общедолевую собственность. Разработчики представляют на Публичные слушания Проект межевания. Какие же ошибки делают разработчики и на что стоит жителям обратить внимание? В первой статье по данной теме мы писали про неправильный выбор нормативов для расчета необходимых земельных участков относительно периода застройки территорий. В данной статье поговорим о неправильном применении самих нормативов, при выделении земельных участков для многоквартирных жилых домов(МКД) в Москве.
Как говорит статья 36 Жилищного Кодекса РФ, собственникам помещений дома принадлежит:
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Законодательство о градостроительной деятельности - это прежде всего Градостроительный Кодекс РФ(ГрК РФ). На основании ст.43 ГрК РФ "Проекты межевания территорий" разрабатываются Проекты межевания, в соответствии с которыми и происходит разделение земли в квартале, и в соответствии с действующим пока пунктом 4 ст.43 «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.».
В Проекте межевания прежде всего должны быть обязательно отражены и учтены:
1. границы ранее учтённых земельных участков.,
2. границы существующих зданий, стоящих на кадастровом учете
3. действующие Распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории
а уже после переноса в Проект межевания границ этих участков можно переходить к межеванию оставшихся неразмежеванных земельных участков.
В разный период застройки Москвы действовали разные нормативы расчета необходимой площади для строительства жилых кварталов.
Но нормативы всегда были и всё строительство велось строго по утверждённым проектам. С 1999 года действуют нормативы МГСН, в период с 1986 по 1999 действовали нормативы ВСН 2-85, с 1982 по 1985 нормативы ВСН 2-81, еще раньше другие нормативы проектирования, планирования и застройки жилых районов и микрорайонов г.Москвы.
Согласно всем нормативам, основной структурной единицей является жилой район/микрорайон и включает жилые здания, учреждения и предприятия культурно-бытового и коммунального обслуживания, а также зелёные насаждения и спортивные сооружения, гаражи и открытые площадки для хранения автомобилей.
Территорию квартала разделяют на
1. участки жилых домов,
2. участки территории общего пользования
3. участки нежилых зданий и сооружений.
В состав жилой территории микрорайона входят: площадь застройки жилых зданий, проезды и другие асфальтовые покрытия, открытые площадки для временного хранения автомобилей, площадь спортивных сооружений и зеленых насаждений с площадками для игр детей и отдыха взрослых. (п.2.17 норматива ВСН 2-85).
Это требование отражено и в более поздних документах: МГСН, Постановлении Госстроя РФ от 29.10.2002 N 150 "Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации" ст.3.2.2 п.3 и п.6, в Приказе МКА № 13 от 13.02.2008г., в Постановлении Правительства РФ № 491 статья 2 пункты е) и ж) и прочих.
Межевание выполняется на основании "Единых методических указаний по разработке проектов межевания территории г. Москвы" (утверждённые приказом Москомархитектуры от 13.02.2008 № 13). Как там сказано про участки жилых домов, в п.8.4:
Однако очень часто ошибкой разработчиков является не включение в Проект межевания элементов благоустройства и озеленения, расчет земли для дома без учёта данных элементов.
Разработчики не включают в расчет нормативно-необходимую площадь земли для элементов озеленения и благоустройства, а рассчитывают только нормативно-необходимую площадь территории только для жилого дома(например по ВСН 2-85), не учитывая, что в соответствии со ст.36 Жилищного Кодекса РФ, ПП РФ № 491 и прочими указанными нормативами, в расчёт необходимой земли для многоквартирного жилого дома надо включать не только землю под домом и вокруг него, но и землю для элементов озеленения и благоустройства, детских и спортивных площадок, площадок для хранения автомобилей, все эти элементы включаются в состав придомовой территории и рассчитывать размер земельного участка необходимо с этим включением.
Похожие статьи по теме:
Земельные участки → Жителям Москвы продадут их собственную землю, 119 участков под парковки в ЦАО мечтают впарить жителямЗемельные участки → Придомовые земельные участки: по минимуму и по максимумуОткрытые обращения → Открытое обращение к Путину о грубых нарушениях прав москвичей на придомовые земельные участкиЗемельные участки → Москва теряет миллионы долларов из-за чиновников Департамента земельных ресурсовЗемельные участки → Вперед! В новый феодализм?! Поджечь барскую усадьбу ?Понравилась статья? Поделитесь её в соцсетях:
